Dự Báo Thị Trường Văn Phòng 2026 & 3 Chiến Lược Cho Cấp Quản Lý

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động và mô hình hybrid trở thành chuẩn làm việc mới, thị trường văn phòng Việt Nam đang chứng kiến những thay đổi sâu sắc. Với đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp – đặc biệt là CEO, CFO, Country Manager, hay HR – hiểu được các dịch chuyển này chính là chìa khóa để tối ưu chi phí, nâng cao trải nghiệm nhân viên và xây dựng chiến lược văn phòng bền vững cho giai đoạn 2025–2026.

Bài viết này tổng hợp các xu hướng nổi bật tại TP.HCM và Hà Nội, đồng thời đề xuất các chiến lược chiến lược văn phòng, thiết kế linh hoạt, tối ưu chi phí, và giải pháp coworking xanh phù hợp với doanh nghiệp hiện đại.

Dự Báo Thị Trường 2026-2027 – Định Hướng Ngân Sách

Thị trường TP.HCM và Hà Nội đang cho thấy hai bức tranh rất khác nhau, dẫn đến hai chiến lược ra quyết định khác nhau cho cấp quản lý.

Tại TP.HCM: Thị Trường Của Khách Thuê – Thời Điểm Vàng Của Sự Linh Hoạt

Theo báo cáo Quý 3/2025 của Savills, thị trường TP.HCM đang và sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung văn phòng Hạng A mới rất lớn, kéo dài từ 2025 đến 2029. Nguồn cung dồi dào này dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ trống ở mức cao. Các diễn biến đáng chú ý:

• Nguồn cung mới tăng liên tục đến năm 2029, đặc biệt ở khu vực trung tâm mở rộng.
• Tỷ lệ trống của Hạng A duy trì mức cao, dẫn đến tăng trưởng giá thuê chậm lại, dự kiến chỉ ~0,4–0,5% trong năm 2026.
• Phân khúc Hạng B, C tiếp tục thu hút các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí, trong khi các doanh nghiệp lớn có xu hướng tận dụng cơ hội để “nâng cấp” lên Hạng A.

Điều này có nghĩa:

• Nhiều cơ hội thương lượng giá – đây là “thời điểm vàng” để đàm phán hợp đồng thuê mới hoặc tái ký với điều khoản tốt hơn.
• Cơ hội nâng cấp văn phòng với ngân sách hợp lý hơn trước.
• Gia tăng lựa chọn mô hình linh hoạt, đặc biệt là coworking space, văn phòng trọn gói, phù hợp với doanh nghiệp muốn giảm rủi ro dài hạn.

Tại Hà Nội: Thị Trường Hấp Thụ Tốt – Cuộc Đua Về Tốc Độ và Chất Lượng

Khác với TP.HCM, báo cáo của CBRE Quý 3/2025 cho thấy thị trường Hà Nội đang hấp thụ rất tốt nguồn cung mới, đặc biệt ở khu vực trung tâm và phía Tây. Nhu cầu về không gian Hạng A chất lượng cao vẫn rất lớn, giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định trên 85%.

• Doanh nghiệp lớn tiếp tục xu hướng chuyển từ Hạng B lên Hạng A, ưu tiên các tòa nhà mới có tiêu chuẩn cao hơn.
• SME đang thận trọng hơn, đa phần chọn gia hạn hợp đồng thay vì di dời.
• Hà Nội cũng chứng kiến sự tăng trưởng của coworking xanh và các không gian boutique, hướng đến doanh nghiệp ưu tiên trải nghiệm nhân viên.

Nhu cầu cao đồng nghĩa các vị trí đắc địa, chất lượng sẽ nhanh chóng được lấp đầy. Lợi thế không thuộc về người trả giá cao nhất, mà thuộc về người có thể ra quyết định và dọn vào nhanh nhất (Speed-to-Market). Một chiến lược văn phòng truyền thống (mất 6-9 tháng tìm kiếm, thiết kế, thi công) sẽ khiến bạn lỡ mất cơ hội.

Xu Hướng Chiến Lược 2025-2026: Doanh Nghiệp Nên Tập Trung Vào Điều Gì?

Dựa trên nghiên cứu từ Dreamplex và các báo cáo thị trường quốc tế, 3 xu hướng chính dưới đây sẽ ảnh hưởng mạnh đến chiến lược văn phòng trong 2–3 năm tới:

1. ESG & Văn Phòng Xanh: Áp Lực “Từ Dưới Lên”

Yêu cầu về ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) không còn là một lựa chọn “để làm đẹp” hay từ nhà đầu tư và hội đồng quản trị. Nó đang được thúc đẩy “từ dưới lên” (bottom-up) bởi chính các khách thuê và nhân viên các công ty:

• Không gian tiết kiệm năng lượng
• Hệ thống lọc không khí chất lượng cao
• Vật liệu thân thiện môi trường
• Tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh (LEED, LOTUS)

Một khảo sát của JLL đầu năm 2025 cho thấy 78% các tập đoàn đa quốc gia tại Việt Nam xem chứng chỉ “tòa nhà xanh” là yếu tố “bắt buộc” hoặc “rất quan trọng” khi tái ký hợp đồng, nhằm tuân thủ cam kết bền vững toàn cầu của họ. Một Coworking xanh hoặc văn phòng đạt chuẩn ESG không còn là một lựa chọn, mà là một yêu cầu bắt buộc để giữ chân nhân viên, các đối tác và khách hàng lớn.

2. Human-centric Office – Thiết Kế Lấy Con Người Làm Trọng Tâm và Trải Nghiệm Nhân Viên

Nhân viên Việt Nam—đặc biệt thế hệ Millennials & Gen Z – xem trải nghiệm làm việc là yếu tố quyết định gắn bó.

Cuộc chiến giành nhân tài không còn nằm ở bàn bi-a. Chiến thắng nằm ở trải nghiệm nhân viên và sức khỏe tâm lý (well-being). Theo nghiên cứu “Workforce Sentiment 2025” của Knight Frank, 82% nhân viên GenZ nói rằng ‘trải nghiệm văn phòng và các tiện ích (như wellness, coffee shop, không gian sạc lại năng lượng)’ là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định ở lại công ty của họ.

Nâng cao năng suất làm việc có nghĩa là văn phòng phải mang lại giá trị mà ở nhà không có: 

• Không gian yên tĩnh để tập trung
• Khu vực cộng đồng để kết nối
• Ánh sáng tự nhiên, cây xanh
• Khu vực tái tạo năng lượng: thư giãn, workshop, yoga

3. Tác Động Của Hybrid Work & Sự Tiến Hóa Của Coworking 2.0

Mô hình hybrid work đã thay đổi vĩnh viễn nhu cầu về không gian vật lý. Văn phòng không còn là nơi “chấm công” 8 tiếng/ngày. Nó là “trung tâm” (hub) cho cộng tác, văn hóa và đổi mới, nơi nhân viên chọn đến làm việc 2-3 ngày/tuần.

Điều này đòi hỏi một thiết kế linh hoạt (flexible design) – sự ra đời của “Coworking 2.0” hay “Văn phòng linh hoạt cao cấp“:

• Nội thất “module” dễ dàng tái cấu trúc không gian trong vài giờ cho các dự án hoặc quy mô nhóm khác nhau.
• Thiết kế “boutique”: không gian được thiết kế độc đáo, giàu cảm hứng như một khách sạn, không còn là một “trang trại” bàn làm việc (như các coworking space truyền thống).
• Tích hợp dịch vụ toàn diện: Các tiện ích như workshop, sự kiện networking không còn là “thêm vào” mà là “cốt lõi” của trải nghiệm nhân viên.

Gợi Ý Chiến Lược Văn Phòng 2025-2026 Cho Cấp Quản Lý

Các báo cáo thị trường 2026 cho thấy rõ: Giải pháp văn phòng truyền thống (ký 5 năm, tự thi công CAPEX) đã trở thành một gánh nặng tài chính và một rào cản phát triển. Chiến lược văn phòng tối ưu cho 2026 là một mô hình linh hoạt (Flexible/OPEX), cho phép bạn:

• Tối ưu chi phí (góc nhìn CFO): tận dụng sự chững lại của thị trường và tránh hoàn toàn rủi ro đầu tư CAPEX hàng tỷ đồng.
• Đáp ứng ESG (góc nhìn CEO): sẵn sàng vận hành ngay trong một không gian Hạng A đạt chuẩn “xanh” (như Dreamplex) mà không cần tự đầu tư.
• Kiến tạo trải nghiệm nhân viên (góc nhìn HR): cung cấp một không gian “Coworking 2.0” được thiết kế chuyên nghiệp, linh hoạt, và lấy con người làm trung tâm.

Thị trường văn phòng Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội mới: giá thuê hạng A “đi ngang” tại TP.HCM, Hà Nội hấp thụ tốt, các mô hình Coworking 2.0 phát triển mạnh, và yêu cầu ESG/human-centric ngày càng rõ nét.

Với sự kết hợp giữa linh hoạt – tiết kiệm – trải nghiệm – bền vững, doanh nghiệp có thể xây dựng chiến lược văn phòng đem lại lợi thế cạnh tranh thực sự trong 2025–2026.